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老驴在途的珍藏

心路:我从黎明走到黄昏,又从黄昏走向黎明.......

 
 
 

日志

 
 
关于我

拙于文墨,上学时极讨厌作文,却喜钻牛角尖,也算爱学独思吧。老来却愈提笔忘字,搜肠刮肚辞不达意,故原创寥寥,但博客的可读性倒不一定太差,因每赶“博海”饱餐之余总能满载而归,仙山蜃宝,收获颇丰,贪婪之至。于是每将掘来的珍宝分门别类收藏于此(为尊重原创,注明出处,亦表并无剽窃之意),以便随时品尝并与博友分享,更令小屋蓬荜生辉,成为伴我打发时光的小小百草园了。 由此,我有了对“我的博客”的新解: “博海博文客座我家”之意。在此特向各位博文、视频、摄影图片的原创老师诚表谢意。

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微信转载所谓“内部资料“  

2016-12-01 17:21:23|  分类: 转载按评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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按评:
不就是研讨房产政策,误导政府更加陷进去。搞什么闭门会,像地下活动一样,怕老百姓知道吗?
说什么内部资料,哪个内部?谁是外部?

微信转载:(内部资料)
任志强张维迎黄益平北大闭门会实录
2016-12-01 每天一只金股
时间:2016年11月27日下午
地点:朗润园万众楼
主题:《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会

任志强:上涨不是在今年1到9月份上涨的,应该说上涨是在去年就开始了,这是去年上涨的时候到年底12月份的时候接近于正负零,但是这个指数关系,大家觉得它是没有涨。实际上深圳去年的上涨指数是146,上涨是非常快的。但是因为前年和去年低的比较低,所以去年涨的时候大家没有觉得。

今年的上涨和去年延续的持续上涨是一个故事,一个原因是去年和前年连续两年的土地负30%的增长。也就是说,实际的主要城市的供应量都在下降。2012年的时候我说2013年房价会上涨,大家没有人信,大家说你的理由是什么,我说2012年和2013年连续两年土地的供给大幅下降,那次的幅度还不如这次的大,这次是负的30%,前两年是20%。 但是很多媒体,尤其是人民日报连续三次说是因为货币原因造成的,我们上次在40人论坛会上我和黄教授都在,和货币没有任何关系。尤其是和个贷没有任何关系。今年1到10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%,但是我们的央行、银监会所有人都在说个人住房消费信贷的扛杆太高了,我个人认为0.2是非常低的,和房价上涨没有任何关系。当土地供应持续下降的时候,部分城市的供应短缺。

这次上涨也不是全国性上涨,主要是20到26个城市,有六七个城市涨的比较低,十几个城市涨的比较快,其它城市也有略微的上涨,但是指数非常低。如果只有20%的个贷,但是现在的政策是限制个贷,这个我个人觉得政策是误判。从9月份分析的时候,我们认为涨幅已经差不多了,8月份和9月份相比涨幅是下降的。但是这时候出了政策,最后的结果一定是迫使下一轮涨价涨的很好。

我不觉得房地产政策对,应该说没有一次是对的。一个最简单的道理,我们十八届三中全会,特别是新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革,大家都在拼命的围绕着供给侧改革讨论宏观经济问题。但是只有房地产业不是供给侧改革,所有的调控政策是只改需求侧,不改供给侧。所以,我个人觉得,应该说所有的房地产调控政策都是违反党中央的意见,或者是严重背离的。

那么什么是供给侧改革呢?房地产供给侧改革本来应该是人往哪去土地往哪供,这应该是供给侧改革的基础。但这几年我们恰怡做反了的是人越不往哪去土地越不往哪供,人越往大中城市去大中城市越不给力。土地短缺其中一个是土地错配造成的。另外一个是,我们可以看看这十几个暴涨的城市,基本上和土地有关系,大部分出了贪官的城市都不再供应土地,几乎出了贪官的都和土地供应有关系。

所以我们研究了一个贪官指数,通常贪官指数在1年半以后,这个地区的房价就开始保障,南京、成都、深圳、很多地方都是因为贪官出来以后,后续的官不敢供应土地,因为土地交易中有很多腐败,最后导致的结果是两年之内土地供应短缺,然后房价就开始涨。你们可以数数。

第二个原因是发达地区,不管你供给不供给土地,它的人流集中度还是提高的,因为它占有更多的资源,医疗资源,教育资源等等,像北京、上海等等城市,因此它的房价涨的也比较快。这两类是今年房价上涨的主导。大家都觉得房价是拼命涨,已经出现泡沫。真实的数据是什么呢?1到10月份为止,住宅现在的全国平均房价是6000多,去年大概是6700,今年是6800,扣去1万块钱的平均城市9个,2万块钱的平均房价是10个,扣除这些,平均房价只有4000,除了26个城市,剩余的房价只有4000多,像渭南离西安只有1小吋的路程,这种地级市,平均房价,市中心的只有3000多,稍微偏一点的2000多,这种有400个城市。我们大概一共有660个城市,大概通常只公布大城市指数的时候只公布70个,剩余的城市是房价低的不得了。

这一轮宏观调控产生的作用就是要让已经涨起来的房价这十几个城市把房价降下来,所以还在涨,所以又出台了第二轮政策,可怎么办?领导的意图是还得出政策,不要把房价弄得很高,成为大家关注的热点,所以还要强行往下压,这个不太有利于中国宏观经济。年初的时候我也是跟黄教授在一起开40人论坛的时候我当时说,我说今年的近来主要靠房地产拉动,只有房地产能救中国。到目前为止,中国的房地产在今年对GDP贡献度是8%,如果加上它带动的其它行业,钢铁、水泥、家具、门窗等等,大概9个点,换句话说,如果今年的房地产和去年只有2%的投资量,今年的GDP会在5以下。大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了,我个人觉得很低,美国在2008年之后算,大概对GDP的总的贡献度最低是12.6,随后是13,14,15的递增。而我们今年只有8%,比美国在房地产占GDP的比重低得多,只有2/3不到。说明中国在城市化发展的过程中,房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重的话,是不足以支撑中国经济发展的。

是不是永远持续下去呢?新房我们还没建够,而美国主要是二手房交易为主,美国去年大约600万套的交易量,新房只有80万套,最高年份是850万套的时候,新房是150万套,不在于新房能产品GDP。中国实际上现在是城市建设发展过程中还不能满足70%以上的城市化率发展的过程,所以未来房地产还应该是高速发展的。

但遗憾的是,我们的政策,房地产不是在供给侧中进行改革,而是在需求侧上进行改革,严重的抑制需求,导致的结果是不让大城市高速发展,但是人们还往大中城市发展。我们最近新增的调控了一些,像武汉、长沙、成都,他们的房价真的高吗?我觉得不高,平均房价也就是6000多,今年涨的很快,比如说长沙,已经连续出了两次政策了,是从6300左右涨到了7000。但是全国平均只有6000多,作为一个中心省会城市,是不是可以比全国房价高一点或者是略高一点,这种涨幅表面上高,实际上前几年没有,西安也是6000多,涨了一点也就是不到7000块钱。武汉,成都,大部分是这样,并不是说一个城市有一两万的房子,但是平均房价是低的。上海曾经房价很高,大概十几万一平,唐山一品出来的那一年有240套,那年销售了 33万套房子,所以240套房子对33万套房子有多大影响昵。所以平均房价用了很不合理的计算基础。

我们的政府趋向于想自己多捞一点,让市场老捞一点,这种观念会导致房价上升。很多土地的招牌挂是什么昵?限房价,禁地价,房价不能动,但是政府不能少拿,你们打架,你们打的越低越好,政府收入越高越好。有人说它是官盐制,为什么有走私盐呢?因为走私盐便宜,中国以前是官方控制土地,想从土地中获得收益,但是同时又限制房价,实际上税费加上土地已经超过70%,高房价里要达到84%,政府已经拿的不少了,他想拼命的多拿的时候,出台各种需求侧的政策,它不是在供给侧进行改革。我们这几年连续讨论政策,都是基本上对需求侧控制的结果。

我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高,就是因为在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一两年以后,或者是一段时间以后就会爆发。

最近有几个境外的投行预测,这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降,但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到,可能八九个月又访谈了,再出台一个政策可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制的时候,不会对市场有任何好处,也不会对市场的稳定有好处。

最近我们看到了李总理有一个说法,叫做要让1亿农民城进城,让他们变成城市户。于是,国土资源部根据国务院的命令,新增了 1200万亩的供地,但是这个供地,大城市以上的城市一亩地都不给。它把这些土地都给到了中小城市。就是希望新农村建设,城镇建设,你们都留在农村算了,别进城。我一直奇怪,我们前天演长征八十年,长征要换天不就是农民进城市来吗,不就是农民帮你们进程,现在不让别人进城了。现在有2亿农民在浮动过程中,他们就是要进城,他们就是在长征的过程中,不断的跃进的过程中,不断的长征进大城市。但是我们发现今天不行了。你说你是中国人吧很多城市告诉你不是中国人,因为你不能在这里买房子。你只能是当地人。我们的政策告诉你农民不让进城,这就是需求侧出了问题。最早出经济学的时候,达尔文的物竞天择,就是我有选择权,我这样不行就那样,现在告诉你没有选择权,你只有这一个选择,这就会出问题。

财富从哪来呢?就是交易,没有交易,男耕女织,我还是做消费,不会有剩余价值。只有你把这个东西拿出去进行交换的时候才能产生价值。我们的限购就是不准你交易。我记得党的文件里是写的是要增加国民财产性收入,那换句话说不让买房子,只能买股票。实际上房子是占重要地位。

我们现在大家都在评价说收入和房价比差的关系太大,房价收入比不对。1992年房价是998块钱,大家的工资是88块钱,一般都是80块钱。到现在去年为止房价是6000多块钱,房价增长了 6.5倍,但是大学生工资是3750块钱,通常一般的是3500块钱左右,工资增长了40倍,所以这比起来全家房价是上涨的。更有问题,美国选择的是中位数,把高的甩了。另外一个,在美国计算收入,工资收入多少,财产性收入多少,是把所有的都混在一起计算然后是中位数,中国计算的时候,没有一个人计算财产性收入,因为你的股票收入和房产收入不都在这里。我们今年二手房的交易量在很多城巿超过了一手房,是因为二手房涨价涨的很多,他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万,就是一套房,北大教授也一样,卖一套房子就是1000多万。要把它合到你的财产性收入里,你的收入就大大提高了。但是我们计算的时候从来不这么算。所以老被人民日报误导,房价收入比不对,因为他不懂应该怎么计算。

我很喜欢到这来说,他们能听懂。所以我想,中国的房地产如果不能从各种正面宣传中给他一个合理的地位的时候,这个政策一定是不断出错误的政策。所以我昨天打了电话,我说你们得写个报告报告中央,这所有的调控政策都是错的,别出台了,再出台中国经济就完了。谢谢。

张维迎:我有点破戒,两个事情我不敢谈,一个是房地产,一个是股票市场。因为这两个是政府起的作用最大的,所以刚才讲的他的出发点和结果非常的不一样,有人问我房地产怎么看的话,我一般都说去问任志强。我理解他的观点,我觉得他的东西是有道理的。包括他刚才讲的这些数字非常重要。从整个供求关系上来看,地本身的供应在相对减少,增加比例在下降,这个自然就是供给侧的角度来看,就会推动房子的价格上升。

第二个,供给的本身又有结构问题,包括大小城市的问题,这也是政府在主导。房地产在中国就像古代的盐一样,因为盐的需求是刚性的,政府给垄断,所以盐税从古到今盐税是重要的来源。他说的非常有道理。

他刚才讲到的跟货币没关系,那是在什么意义上讲,我觉得是有关系的。但是这个关系怎么起作用,我没搞清楚,黄老师可能讲的比较清楚,我只是在猜。中国这几年信贷的发展非常快,而我们的实体经济,制造业本身很疲软。这些钱都哪去了?去年的股票暴了一下泡沫很快就破了,这个钱究竟哪去了。他分析到这个问题,首富是一个因素,发钱,不给你直接出钱,借贷的方式可以抑制房价上涨。我考虑的问题是,房子的问题跟大米白菜不太一样,因为长期投资的话,投机性就会体现,所有的泡沫就是长期性的东西,不会短期消费的,像白菜不会有泡沫。我们买房子的话,当你看到预计未来涨的话你会买,那么你怎么预计呢。这种情况下我就猜。

任志强:高地价的大部分是国企,总量是14%。

张维迎:假如大的城市,可以拿到很多钱,这个时候同级土地的话,可以不惜一切代价,付多少钱他也要到手。我们看到房价的时候是跟地价有关的,尽管在理论上讲地价是由房价决定的,但是人们判断房价的时候是跟地价有关。假如国企拿有大量信贷资源,他地标的很高,关于房子土地成本多少再加一倍大体是房价,我的意思是猜这个机制,北京或者是上海、深圳某一个大的地产公司,他拿了多大价格的地的吋候,大家会推断房价怎么样,这是我拿不到首付,不能银行贷款,我自己砸锅卖铁也要赶快把这个房子买下来。这个意义上,是和信贷有关系的。当然还有其它的机制,像温州炒房团等等。我的意思是,房子这个东西和大米白菜不一样,这在里面有未来预期的价格非常重要,不会因为明年的白菜20块钱,你今天就8毛多买白菜,如果预计明年房子翻番的话,可能会借钱买房子。我不太同意你说完全没有关系。当然,倒推的话,中国的房子问题,基本上是供给侧,全是由政府来操纵,政府控制的。那么它好多的像小产权房的问题没有解决,我相信中国土地的供应如果大幅度整改,或者是按照生产价值供应土地的话,房价肯定不会这么变化。当然,任总,假如说收入和房价比也不算高,我没有这个研究,但是我感觉到中国的房价有点高的离谱,至于怎么离谱可以分析,北京有一套房子卖了以后,比全世界任何一个地方比北京买的好得多的多的房子,毕竟中国还没到发达国家的程度。每个人再算一下,每个人的房子一天不住的话损失多少成本,一个房子1000万,一年的回报至少是50万,平均一个月是4万多,你算算一天的房费一天是一千多块钱,少住一天,这一千就白浪费了。这个是有点高的离谱了。

我提一个问题,政府的房地产宏观调控的手段的时候,一定会有问题。我们看看历史,分析背后的潜在的因素,我只看表面现象,一会儿是要抑制,一会儿是鼓励。这两年不断的变来变去,我不看房子,头晕。

这样一种思想是不是要改变,房地产本身作为宏观调控的手段,包括你包括一个错误也在这里面,经济增长,就得靠房地产,既然经济增长,那就要调控房地产,这个讲法应该调整一下,房地产也是一个过程,2008年房价持平的往下降,但是4万亿刺激,鼓励买二手房,鼓励了一年房地产暴涨,然后不断的往下压。接下来房子疲软了,什么叫去库存,不就是鼓励大家买房子的意思吗,大学生毕业以后政府补贴你买房子。这个还没有做完就幵始暴涨了,我们看看煤炭是不是这样,钢铁是不是这样,正在忙着去产能,像我们那,哪些煤矿必须关闭,哪些钢厂必须关闭,煤炭价格涨了30%以上,而且焦煤300%,钢铁也是暴涨。这些其实有一个问题,回到主持人提的问题,国家的调控,这就是最短期的问题,为什么钢铁、煤炭最近出现这样的情况,跟房地产有没有共同的原因,我们要分析。

我们得出一个结论,你们调整的都错了,一个可能是你这次弄错了,你听我的,听我任志强的就会对的。另外一个,任志强说的也没用,理解了以后形势又变了,往东转的时候,发现又往右转了,他又继续往左。我的意思是整体的政府调控的手段,无论作为哪些方面,比它有效的地方是多得多,这才是我们需要反思的。我认为中国房地产一会儿涨一会儿调,与政府的调控有关,我完全认同老任的,只是不要说房地产是经济的支柱,这样说的话,你担心的问题都会出来。

黄益平:讨论房地产问题对我来说也挺跨界的,只不过是任务总要来,必须要表示非常的感激任总来支持我们。我非常赞同张维迎老师说的,房地产调控的问题归根到底是怎么摆市场和政府之间关系的问题。张维迎老师关于产业政策我也不完全同意。我们归根到底最后就是这样。主持人说我为什么今年幵始房价就开始报复性的反弹了,任总说去年开始的,但是任总说的今年年初我就跟你们说了,只有房地产才能救中国经济,如果你下回说的话,救的话,就说救中国经济,不要说救中国。

客观上来说,我相信有很多官员脑子当中的想法和任总的看法是一样的,在我们去年年底和今年年初,我们的经济不断的持续疲软,增长速度往下走,看中国经济哪一块还能对我们稳増长起到根本性的作用?就是两块,一个是地方政府做更多的基础设施建设,第二个是把房地产拉起来。房地产的销售增加从去年已经开始,趋势是这样的。但是今年政府又加了一把劲,说要去库存,当然中央有各种办法,我看到有一些地方是省里列一个指标,把这个分解到各个地方,不管它合理不合理,都得给我一个效果,我觉得后来是看到了效果了。这样的话,市场起来了,投资起来了,总的固定资产投资的增长速度也还不是那么快,就是房地产投资,我看到的数据是增长速度在5%左右,跟总的固定资产投资速度还是有一定的距离。但是从原来的零增长,负增长回来,我相信对增长是起到了作用,这样的话也满足了一些地方政府官员稳增长的意愿。

但是,又开始担心了,任总今天讲了中国的房地产市场不是一个市场,我觉得这个观点很重要,我有的时候有点疑虑,就是任总一方面说你看房地产市场不是一个市场,你把那些大城市都给踢出去的话,其它的城市的房价很便宜啊,我们的价格收入比也很低,泡沫没有那么明显。在我们所有的关于泡沫的讨论当中,我们关注的就是这些大中城市,来来回回的说的就是北上广深所谓的一线城市,我们说价格收入比的时候,就不能用全国平均,我有的时候看到任总说,改革开放以来收入涨了多少,房价涨了多少,泡沫不严重,我觉得这是不准确的,全国来说也许是这样,我们担心的是这些大城市的价格涨的很厉害。我担心的不是不管是不是未来还会涨,有的城市供求关系可能还要涨,但是要关心,第一,我们的房价跟收入的比例这些北上广深在全世界都是很高的比例了,即便看绝对的价格,我们这些城市都是排在前十左右的水平。我们还是一个中等收入国家,收入水平这么高了,从政府的角度来说当然要担心,房价真的上去了,大家都感觉到的,我有一个微信群,每天都在里面吵,吵的很火,一直到国庆。你就看到反对和赞成的都很激烈,无非是有房的和无房的立场不一样,有房的认为还应该涨,没房的认为没有道理。这会变成一个社会矛盾的焦点,这对政府来说当然很担心这个问题。

第二个问题,也是很实实在在的,房价上去了之后,资源全部在房地产,如果都往这里去了,其它的投资可能就更上不来,我们的产业转型可能难度会更大。

第三个,从政府的角度来说,一直担心的是金融风险的问题,如果是价格涨的很快,哪一天下来,像美国的次贷危机,最初就是2007年年初房价往下走了3%,整个巿场就崩溃了。并不是说我们今天也有这样的问题,但是这个问题是值得关注的,对政府来说很值得关注。

最后又回到刚才两位说的,这里政府发挥了什么作用,为什么大城市的价格在涨,小城市的价格在不涨,不就是供求关系吗。你怎么去调节它,我确实觉得他们二位说的很有道理,就是你怎么样在尊重市场规律的前提下来调控它,而不是说我现在需要稳增长了,恨不得大家都来买房地产,我一看房价涨的太厉害了,就使劲的砍它,这不能改变房价背后的规律,现在很难改变。

我现在不太知道明年,今年大家都说经济增长,第一季度6.7%,第二季度6.7%,第三季度6.7%,大多数人赞同增长确实稳住了。你去看建筑投资,包括一些传统行业的订单都在上升,但是房地产一冷却,明年的增长还能不能稳住,找看明年的下行压力挺大的,压力一起来,政府怎么看这个问题,现在也不是很清楚,但是从宏观的角度来说,第一是我们要谨慎,从现在幵始还认为房地产还是支持中国经济增长的最重要的力量,我觉得这里可能要谨慎一些,从1998年以来确实发挥了很大的作用,下一步还能不能持续支持下去,我确实是有疑虑的。

在产业转型的过程中,新旧动能转换不是很顺畅,回过头来看我们老的动力,一个基础设施,一个房地产投资,这其实是很危险的。就是不停的来来回回的调,最后就是有很多规律性的东西。

最后简单的说一下货币的问题,我也不太清楚到底货币在这里发挥了什么作用,但是有一点是肯定的,老百姓确实有很多钱,老百姓有钱就需要往什么地方投资,我们现在最担心人民币贬值的压力,大家都在说。我现在回想一下过去大概两年时间,不知道大家注意到没有,国内有一个很红火市场的时候,贬值压力不那么突出,国内市场压力下去了,就突出。股票市场涨了,大家都把钱投资到股票市场了,债券市场涨了就投资到债券市场了,房地产起来了就忙着看房地产了。这个市场权益下去就开始往下走了。这个确实是,从总体上来说,我们还缺乏一个投资渠道,中国老百姓的市场绝大部分在房地产市场上。政府或多或少把增长的希望寄托于房地产,意味着未来市场的动荡很难在短期内改变。

任志强:我们中央政府有一个口号叫双创,重要的是创新,希望大家调整原有的产业结构。但是最大的问题,我说你们喊了半天创新,你们做好思想准备没有。

什么是创新,创新就是改变现有的规则。如果政府官员根本就没有做好准备,你想让他创新是创新不了的。像滴滴打车,网月车,出了一堆政策,你让他创新,创新了以后说你不能打破原有规则,这叫什么创新啊。我们的中央政府到地方政府没有做好市场创新的准备,因为它并不想改变线也得规则。如果不想改变规则,所有的创新一定是打破规则,从瓦特的蒸汽机出现的时候,就是要打破规则,因为过去是牛车、马车,但是不打破规则的话就是汽车不能比马车快。

回到我们的房地产,为什么我说在房地产可以救中国经济,重要的是在现有的前提条件下,中央政府不会大改革的时候,只能靠基础设施投资。如果要改变,就听我的。十几年前我们研究城市化的规律,一个规律是从农村走向城市,第二个规律是从小城市到大城市,第三个规律是从市中心到郊区,第四个规律是形成城市群,全世界如此。1960年的时候,全世界只有2个千万以上的城市,1980年的时候达到了8个,2010年的时候24个,这时候中国有6个,到现在的时候,2030年,中国大概得有20个以上。

张维迎:我们的概念和西方不太一样,大部分人是农村的,他怎么统计是千万级的。

任志强:中国现在的统计和国际不一样,国际是常驻以上,工资收入来自于城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件,第一个是户籍条件加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队,不管是在山沟里还是边界上都是城市化人口,包括武警、警察、解放军,这是一个特殊计算方式。按照这个方式,我们叫做户籍人口在半年以上,剩余的就是三个月,两个月或者是几天的叫流动人口。

中国需要70%的城市化率将近7亿人,我个人觉得至少20个以上的千万级以上,按照现在的规模来看还有8个左右。我们有了第一条,就是从农村向城市,2亿多过来了,还得有。为什么还得农民进城呢?第一产业现在占8%,美国是1.4,荷兰800亿美元的人口22万人,中国700亿美元出口2.2亿人,所以太多的农民是富不起来的。所以他们必须进入城市,才有可能因为城市把他帯富。所以从农村进入城市,从中小城市进入到大城市,这两个阶段正在过程中,但是我们没有第三个过程,就是市中心向郊区转移,因为转移不了,是宅基地,因为土地制度导致第三个过程中断了,所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。美国说的城市群的概念是我虽然住在农村,比如说卡特总统回家了,他那个村700人,老布什小布什回到庄园了,他虽然住在农村,但是他的收入来自于城市。我们现在农民工的收入70来自于城市,30来自于农村。这个比例关系是不对的,如果你来自于小城镇,但是收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移,比如说比尔盖茨,那个街的房产都是他的,他把资产带到非大城市的时候把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅,但是你不可能把资源带过去。

昨天下一个通知,说中央政府不再给否认的村里的卫生所拨钱了,要地方政府拨钱。国外是谁转移谁可以带过去。卡特那个地方他有私人诊所,没问题,教育也有,700人也有,因为他自己的钱足够支撑。我们就达不到。所以我们的资源不平衡,所以要想考北大,你得到北京来。

中断的结果就是在大中城市可能有泡沬,就是房子那么贵,我们倒过来算算,西城区100万人口,500多亿税收。给国家创了6500亿,按照人均GDP算是7万美元,西城区如果人均GDP7万美元,你说它的房子应该多贵,按照西城区的人民币计算的话,它的房子至少15万。

张维迎:这个算法有问题,因为西城区工作的不住在西城区。

任志强:所以希望把西城区的人都轰走,中央政府要搬走多少多少人。

张维迎:我的意思是金融界工作的人不住在西城区。

任志强:你要在这住了的就可以享受很多资源。西城区的人均困难户比別的区的多。

黄益平:还是应该按照人均收入算,不应该按照人均 GDP。

任志强:这样的话也很高。比如说一个投资家为什么把它搁在西城区去,因为西城区给他减个人所得税。因为他自己税收很多,就要把最有钱的人吸收进来,所以吸收的这些人也很有钱,光税就多少钱,他收入也很高。这就是个变化,说明在这个地区为什么会发生这种情况,就是因为有钱人往这集中,这就不行了,比如说你最少有5%的回报,在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵了达不到,是因为我们房改房太多,很多人不知道,我们全部的商品房加起来,从1992年到现在一共建了 7000万套,我们就建了这么多房子,在全国的总量上大概只占30%多一点,70%是政府盖的房子,或者是原来的房改房,或者是旧房,或者是拆迁房什么的。这些房子的回报太高,回报率大概400到500,我们拆迁的西城区的房子,当时回迁房是230块钱,房改房大概是900块钱,60平米就是5.4万,现在的房子是多少钱昵,一平米10万块钱。这个房子租金多少呢? 60平米的房子大概市中心,尤其是学区房的是八千到一万的租金,我们的租金不合理在于大量的房改房,或者是说低价房子用于出租以后,他们把好几百的收入了,高价商品房只有富人居住,有些也不低,比如说在女人街盖子的房子,平均4万多,因为离美国大使馆近,旁边的美国人,记者什么的,国家的给那4万块钱的房租,就是美国政府给的,所以地方的差别很大。我们在长沙的市中心的房子,政府给老百姓说你买房子,保你5.5%的回报,结果现在我们物业公司干了三个月,门庭若市,比酒店还好,旁边的房租2000多块钱一套,我们的房子6000块钱左右,住的满的不得了,我们当时承诺的是200套,后来的人不断的买,买完以后说你替我租吧。一定要根据当地的特殊情况进行分析,才能得出结果。另外一些地方你想让他去,没人愿意去。年初给我理发的小姑娘,问我说我想买套房子,买哪的房子,我说你就买固安就行了,买贵的房子你也买不起,固安当时6000块钱的房子,后来她买了 96平米的房子,现在12000块钱,她赚了一倍,上个月的时候她说涨了 1.4万了。她说我当时应该多买一套,他说你应该把百分之百的买三套,你不就赚两套房子的钱。固安北京市要投3500亿,河北也要投,要在那投几千亿,那房子不就往上涨吗。买房子发财和这个是量回事儿,那个地方凭什么涨到1.2万,1.4万,因为有个机场,而且还把国航留在了老机场,把东航,等其它三个都搬到这里,所以他们都得到当地买房子或者是租房子,下一步还有物流,他不住在那不行啊,他即使住在新机场也得搬过去。所以北京市政府一般的是从自己的角度考虑的。各地的政府也都是这样,没办法。于是这个房价,他是希望这个地区的房价越高越好,没有一个地方的官员不是这样。

刚才说大概地价除以50%是房价,但是大城市是房价卖多少钱就是地价,因为他算了以后,两年以后的房子就得涨这么多。现在的开发商的信心建立在政府一定会犯错误上。因为政府不会把这个计划经济或者是人定胜天的,大自然处理的时候,认为三年就能解决雾霾,那不是认定胜天的事儿,所以在自然规律上,市场经济决定还是行业政策解决,总想人定胜天一定会犯错误。所以这届政府我想还是人定胜天的想法。所以我想赌,下一次房价上涨一定比这次要高。尤其是中国很多是资源性城市导致的,像鄂尔多斯,煤炭一降价就彻底死了,如果这一轮连续三年上涨就活了。大庆地下如果还有油,它也能起来。不是说所有的房价都能涨。要具体情况,具体分析。

如果说张维迎说政府听我的,我的条件是城镇化率(笑看红绿改)的基本发展,要把后面的土地放开,就没有房价高涨过程中的城市化进城,就是平和房价过程中的城市化进程。

英国伦敦大家去过,一开始女王下了一个命令,离皇宫三公里内不能盖民房,三公里外全是民房。第二次是十公里,这解决不了问题。我们当时给国务院报的是2020年北京人口控制在1800万人口,我说你最好应该定3500万人口,1800万人口的概念,国务院一批,盖章了,国土资源部就按照2020年1800万人口给你供地,一个人相当于84平米,也就是说到2020年,北京才能给你供相当于1800万常住人口的土地,这就是现在的计划经济就这么规定的。但是我们什么时候突破了呢?2008年,提前12年变成了 1900万人,那么土地指标还在12年以后呢,我们政府又修改了规划,控制在2300万人,我就在发愁,这些人够吗。我们北京市一年有多少,“十二五”期间平均一年49万的干部调京,还有他的老婆孩子呢。所以北京市最高兴的一条是你们调进来的干部我们都不花钱。全国最富的是北京巿养老金富余,但是300万老人是中央花钱。反而是上海都不够了,北京市富余,富余一千多亿呢,就是因为调进来的干部是不花钱的。这就是各个城市的差距在这。假定,如果土地可以有一个自由度的时候,那情况就发生了变化了。我在最后一届政协委员的时候,我有一个提案,当时北京有城中村改造,当时六个,在集体土地上盖租赁性租房,把租赁的钱给农民,地也不整,然后政府配市政,然后府给定价。这是第一步,不能做到让土地私有化,但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务,可以解决一部分。所以我说,救中国是因为在现有的制度他们就这么顽固,你没办法。如果土地政策不解决,靠谁都解决不了,所以不能单说一个价格好还是不好。在某些地方价格的收入比是很高的,有些地方的价格收入比,就是转换的5%可能做不到,只有2点几,3点几。我们再看看商场写字楼,中国的库存是7亿左右,其中住宅减的最多,现在大概不到4亿了,我们一年11亿左右的住房销售,4亿只是0.3几比1的概念。但是商场和写字楼2亿多,我们一年销售2亿多,基本上库存大于销售。我们统计不出来的,统计局永远也不知道厍存的商业和写字楼多少是自用的。

比如说潘石屹在望京的房子,报销售证的时候是38万多,他卖了一半,哪半本来也想卖,突然抓贪官了,他退了7亿多的定金,那些贪官买,他租了,最初他打算最5块钱的租金,现在12块钱的租金。为什么会发生这种事儿昵,他那个东西,到三年以后才能体现出来,把那40万平米减到25,实际上只卖了一半。在我们统计数上总有这么一个差距,沉淀了多少我们也不知道。比如说王健林有多少没卖,这个楼里有一部分没卖,这个数据中是有差异的。这个有多少我也搞不懂得我们至少知道,现在预售的面积数是大于每年竣工数的,换句话说,有20%或者是30%已经被卖掉,就是在没建完的时候卖掉的,还有20%不能卖的,也计算在内,因为车库,机房什么的。我不觉得我们的库存量很大,但是有些地方的库存就要不行,永远也卖不出去。

我们可以看到,很多城市是零库存,现在深圳叫做零库存,即使按照10月份最后的结算日计算的销售速度算,大城市一般是在12个月左右的销售也不能说是库存很大,因为6个月销售降低到一半就12个月了。这是有差别的。即使按照大城市算计,也不能说大量的库存。我们说白菜投资,大蒜也一样,大蒜也可以投资,这次统计完了以后,连中央都开始发愁,统计了 7000万吨大蒜,然后大蒜猛涨价。投资的概念是价值被低估的你才去投资。你不要以为买房子的人都傻,通常买房子的人都聪明。就是说,不能一概而论,或者是按国外的大规律考虑这个问题。2008年美国的房价暴跌,现在是比美国的房价,如果2008年的时候按100算,现在是145,跌的时候大概华尔街跌老了 2000美金一尺,现在大概是4000多美金一尺,但是有些地区没涨,所有平均是145。换句话说,核心区,或者是大家愿意去的地方,你只能是越来越贵的。而另外一些地区不一定了。比如说海南,我说海南买房子你是为了玩儿,是为了家里人到那渡假,不是投资的地方,你卖给谁,新房子还有一大堆呢。四年都没涨价了。但是会不会有人买?会。可能你买一个LV包,因为LV是在外面,也许你买房子就是买了这个,买了一个很贵的房子,但是一年就去三天。而另外一些可能不是,你买了普通的背包,装了很多东西,天天用。

我个人觉得,人民日报老说我们投资投机,长期行为没有叫投机的,因为我们一年多两年多就是一个周期,我们买房子的时候可能三年以后才交房子,可能要渡过两个周期,有这么投机的。但是人民日报的作者不懂什么是经济学,所以说你是投机,根本就不是这么回事儿。他没法短炒,不像买菜,今天买明天就得吃了。所以我更觉得他们两位教授应该到中南海给他们上上课,至少他们懂得什么是经济学,要不然房地产政策老给搞错,你就没办法。越错我就敢赌,下一轮还涨。
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